Отличие апартаментов

Позвоните нам на горячую линию

У вас есть вопросы? позвоните нам и мы бесплатно проконсультируем по вашему вопросу

Заказать звонок

Содержание

1. Виды апартаментов
2. Отличие апартаментов
3. Покупка апартаментов: плюсы и минусы
4. Инвесторам на заметку
5. Перспективы рынка

Апарт-отели появились на рынке недвижимости Петербурга около 15 лет назад. Но уже сейчас их популярность достаточно высока, и она продолжает расти.

Долгое время апартаментами было принято именовать элитные квартиры с просторными комнатами и хорошими видовыми характеристиками. По сути, доля истины в этом есть, ведь в переводе с французского «апартамент» - это квартира. Однако сегодня это слово обозначает и другой тип недвижимости. Так что же такое апартаменты и какие они бывают?

Виды апартаментов

Как и жилая недвижимость, апартаменты Петербурга, в первую очередь, различаются по классам: комфорт, бизнес, премиум. Деление происходит по таким параметрам, как:

• оригинальность проекта
• местоположение новостройки
• качество строительства
• наличие различных форматов жилья
• дополнительных опций

Но есть деление и по группам. Их три: сервисные (доходные апарт-отели), не сервисные («псевдо» апартаменты) в городской черте и загородные (рекреационные).

1. Сервисные апарт-отели рассчитаны в первую очередь на инвесторов, приобретающих недвижимость для последующей сдачи в аренду или продажи. Девелоперы таких объектов зачастую заранее определяются с управляющей компанией и разрабатывают доходные программы для покупателей. Среди таких программ можно найти предложения и расчеты по окупаемости по длительной или посуточной аренде, покупке юнитов или квадратных метров с гарантией последующего выкупа.

Сдача номеров в долгосрочную или посуточную аренду будет интересна тем, кто хочет получать регулярные дивиденды. Так как туристический поток в Санкт-Петербурге с каждым годом растет, то небольшие апартаменты студийного типа (юниты) становятся наиболее актуальными. Подобные апарт-отели относятся к классам комфорт и бизнес, и в них хорошо развита внутренняя инфраструктура, сопоставимая с сервисами гостиниц соответствующих ценовых категорий. Наша редакция составила собственный рейтинг (по 10 - балльной шкале) строящихся в Санкт-Петербурге апартаментов.

Учитывались следующие критерии:

Лучшие сервисные апартаменты:

Необходимо отметить, что в последнее время в правительстве Санкт-Петербурга уже несколько раз поднимали тему таких «псевдо апартаментов». На официальном сайте администрации Санкт-Петербурга есть новость от госстройнадзора о рисках при покупке апартаментов под видом квартир, ознакомиться с информацией можно здесь.

2. Не сервисные объекты мы обозначили как «псевдо апартаменты» - это связано с тем, что такая недвижимость строилась как квартиры для постоянного проживания, но на земельном участке, предназначенном для нежилой застройки. Это проекты классов комфорт, бизнес и премиум, расположенные в наиболее удачных локациях: в престижных городских районах, у метро или водоемов, а также входящие в состав жилого комплекса, где есть корпуса со статусом жилого дома. В подобных новостройках недвижимость чаще приобретается для собственного проживания, реже – для сдачи внаем. В последнем случае поиском арендаторов придется заниматься самому владельцу, доходные программы здесь не предусмотрены.

Мы составили список строящихся или недавно сданных апартаментов этой категории:

3. Загородные апартаменты, как можно понять из названия, расположены за пределами городской черты. В основном – в Курортном районе, на берегу Финского залива. Это престижные новостройки, в которых приобретают квадратные метры для сезонного проживания или семейного отдыха. В подобных апартаментах можно не только отдохнуть, но и поправить здоровье, например, в Первой линии от Пионера предлагают курсы детокса и других оздоровительных процедур.

Загородные апарт-отели

Отличие апартаментов

Юридический статус апартаментов довольно размыт. До 2011 года термин «апартаменты» расшифровывался как номер, площадь которого не менее 40 квадратных метров, состоящий из двух и более жилых комнат и и оснащенный полным санузлом и кухонным оборудованием (в соответствии с приказом Ростуризма №86 от 21.07.2005 г.). На данный момент мы опираемся на приказ Министерства спорта и туризма РФ №35, действующий с 2011 года, который гласит, что апартаменты не могут рассматриваться как отдельный вид недвижимости. Таким образом, Выделить то, что ниже в рамку апартаменты в их основном нынешнем понимании – это помещения, предназначенные для временного проживания и расположенные в пределах гостиничных комплексов квартирного типа или в административных зданиях. Главное отличие апартаментов от квартир лежит в юридическом поле. По сути апарт-отели – это здания не жилого, а коммерческого назначения. Отсюда возникают и другие важные отличия.

1. Невозможность получить постоянную прописку. Проживающие могут оформить временную регистрацию на срок до 5 лет. После истечения этого срока ее необходимо продлевать. Регистрация позволяет получить полис ОМС, устроить ребенка в ближайший детский сад или школу, устроиться на работу, оформить кредит в банке. Фактически временно зарегистрированные имеют все те же права, что и обладатели постоянной прописки, но им важно не пропустить срок продления документа.

2. Оплата коммунальных услуг в апартаментах высчитывается по тарифам, применимым к объектам коммерческой недвижимости. Так, за водоснабжение придется заплатить в среднем больше на 10%, за отопление – на четверть, за электроснабжение – на 27%. В итоге сумма платежа за ЖКХ может оказаться примерно на 20% больше, чем за квартиру того же метража. Кроме того, на владельцев апартаментов не распространяются различные субсидии и льготы, предусмотренные для собственников жилых помещений.

3. Дороже обойдется и налог на недвижимость. Так, в настоящее время имущественный налог на квартиру в год составляет 0,1% от ее кадастровой стоимости. Для апартаментов же ставка равна 0,5%. Но при этом при покупке квадратных метров налоговый вычет для апартаментов рассчитывается с той же суммы, что и для квартиры, 2 миллионов рублей.

Кроме того, апартаменты имеют еще ряд существенных отличий, которые необходимо учитывать при покупке подобной недвижимости. Особенно в том случае, если этот вариант рассматривается не в качестве инвестиционных вложений, а как место для постоянного проживания.

Покупка апартаментов: плюсы и минусы

Помимо уже упомянутых минусов, таких как более высокие налоги и коммунальные платежи, апартаменты имеют еще ряд недостатков. Среди них:

• Возможное несоблюдение строительных норм, действующих для жилых помещений. Так как де-юре апартаменты – это коммерческий объект, то нередко застройщики не соблюдают нормативы по уровню инсоляции, тепло- и шумоизоляции. Правда, чаще такое можно встретить в апартаментах эконом-класса, рассчитанных в первую очередь на краткосрочное временное проживание. В то же время новостройки высокого ценового сегмента по качеству строительства могут превосходить жилые объекты того же класса;  
• Худшая организация придомового пространства. При строительстве апарт-отелей застройщики не обязаны на территории устанавливать детские площадки и организовывать места для отдыха;
• Неоднородная социальная среда. Как правило, большинство сервисных апартаментов приобретается для сдачи в аренду. В результате соседи могут меняться по несколько раз в неделю. И кто окажется за стеной: интеллигентная семейная пара или шумная компания студентов – неизвестно. При этом на апарт-отели закон о соблюдении тишины в период с 22 до 08 часов не распространяется, что не гарантирует спокойного проживания.

Наконец, есть и еще один нюанс: покупатели квадратных метров в строящемся апарт-отеле в случае срыва сроков его сдачи не попадают в разряд обманутых дольщиков и не могут рассчитывать на помощь в случае признания застройщика банкротом. Но есть у апартаментов и немало достоинств, которые могут стать веским аргументом для покупки подобной недвижимости.

• Строительство апартаментов в основном ведется в наиболее удобных, с точки зрения транспортной доступности и наличия инфраструктурных объектов, локациях. Как правило, они расположены недалеко от метро, вокзалов, деловых центров;
• Стоимость квадратного метра в апарт-отелях ниже, чем в жилых комплексах того же класса;
• При этом в большинстве случаев в цену включена полная чистовая отделка, а нередко и меблировка помещений. Или же обстановку и оснащение помещений бытовой техникой можно получить за дополнительную плату. Возможность купить апартаменты с отделкой имеет большое значение для инвесторов и иногородних покупателей, которым важно приехать в Петербург и заселиться сразу, не тратя время на обустройство;
• Жильцы получают возможность пользоваться многочисленными дополнительными услугами, например, заказывать уборку помещений, доставку еды на дом, стирку текстиля или химчистку одежды. В апарт-отелях круглосуточно работает служба ресепшен, специалисты которой следят за порядком, готовы помочь с вызовом такси, отправкой корреспонденции. Есть и собственные сервисные службы, оказывающие услуги по мелкому ремонту. Кроме того, на первых этажах могут располагаться кафе и рестораны, фитнес-клубы, магазины, помещения для коворкинга или проведения переговоров.

Еще важно развенчать несколько мифов, сложившихся вокруг апартаментов. Так, многие считают, что приобрести такую недвижимость в ипотеку невозможно. На деле это не так: многие банки готовы предоставить кредит на приобретение апартаментов, правда, по более высокой ставке. Также закон не запрещает производить в апартаментах перепланировку помещений. Но делать ее нужно по тем же правилам, что и в жилых домах: не затрагивать несущих конструкций, не переносить санузел и по факту провести обязательное оформление изменений.

Инвесторам на заметку

Инвестиции в недвижимость всегда считались самым выгодным способом сохранить и приумножить средства. Но один из наиболее распространенных вариантов, покупка квадратных метров в объекте, находящемся на ранней стадии строительства, совсем скоро станет неактуальным. С июля этого года долевое строительство уйдет в прошлое, и разница цен на стадии котлована и готового дома будет минимальной. В этом случае только сдача жилья в аренду станет приносить доход. Наиболее выгодны инвестиции в новостройки, относящиеся к сервисным апартаментам.

Помимо того, что именно такие объекты обеспечивают наибольшую доходность, инвестор получает еще ряд преимуществ:

• Наличие доходных программ, позволяющих заранее узнать размер будущего дохода;
• Возможность переложить все хлопоты, связанные с поиском арендаторов, взимания с них арендной платы, текущий ремонт и уборку помещений при смене жильцов на управляющую компанию;
• Возможность покупки апартаментов с гарантированным последующим выкупом готовой недвижимости девелопером.

Также сейчас появилась возможность вложиться не полностью в апартамент, а приобрести его часть. Ее представляет компания «Плаза Лотус Групп», выступающая девелопером первого в городе инвест-отеля «Интуит». Минимальный порог вхождения составляет всего 300 тысяч рублей: это цена трех квадратных метров. При этом покупателю гарантируется от 9 до 12,2% годовых. Доходные программы у каждого девелопера разные, и размер прибыли зависит от объема вложения, типа и класса недвижимости. Но в целом их можно поделить на три вида: при долгосрочной сдаче недвижимости в аренду, при посуточной сдаче и с возможностью последующего выкупа девелопером квадратных метров.

Перспективы рынка

Апарт-отели – это перспективный формат недвижимости. В настоящее время доля подобных объектов на рынке достигла 8%, но число новых проектов неуклонно растет. Как увеличивается и спрос на апартаменты. За первое полугодие прошлого года было продано свыше 1800 апартаментов. Эксперты прогнозируют, что по итогам 2018 года число сделок с апартаментами вырастет почти на 60% по сравнению с предыдущим периодом. Увеличение предложения связано, в первую очередь, с тем, что во многих наиболее удачных городских локациях по разным причинам нельзя строить жилье. И для девелоперов строительство апарт-отелей и многофункциональных комплексов – это отличное решение проблемы. Спрос же будет расти после отмены долевого строительства, ведь именно такие вложения позволят иметь максимальную прибыль.