Позвоните нам на горячую линию
Ипотека с господдержкой - временная льготная программа, антикризисное предложение от правительства в период пандемии. В связи с пандемией застройщики почти лишились дохода. Возник риск банкротства большого количества организаций. Программа начала действовать в апреле 2020 года и была направлена на поддержку строительного бизнеса и повышение доступности жилья для россиян. Сейчас минимальная ставка по субсидированной программе 5,5%, в среднем она составляет 5,9%.
Почему прерывают действие субсидированной ставки?
С 2020 года количество ипотечных сделок увеличилось на 35%. Доступность ипотечного кредитования существенно увеличилась благодаря цифровизации банковских процессов и появлению онлайн-сервиса для подачи заявок. Теперь потенциальным заемщикам не нужно тратить время на посещение банков для того, чтобы подать заявку и узнать одобряемую сумму. По статистике шанс одобрения увеличивается на 20%.
Но такая ставка стала камнем преткновения между правительством и Центральным банком. Центробанк в льготной программе видит причину резкого роста цен на жилье и падения доходов населения при высоком спросе на ипотеку. При этом в дальнейшем может ухудшиться экономическая ситуация, люди будут терять работу и не смогут выплачивать кредиты, а образование просрочек приведет к новому кризису.
На протяжении года ставка постоянно снижалась, но на недавних заседаниях Центрального банка она поднялась до 5%. Разумеется, если ключевая ставка поднимается, банки не смогут держать действующую низкую ставку.
При этом банки в течение года делали льготную ипотеку более доступной:
- увеличивали срок кредитования (в некоторых банках льготную ипотеку можно взять на 30 лет);
- уменьшали минимальный первоначальный взнос;
- снижали критерии платежеспособности потенциальных заемщиков;
- более лояльно относились к заемщикам, которые оформляли ипотеку без подтверждения занятости.
Что будет после окончания работы программы? Наш прогноз
Из вышесказанного понятно, что главным катализатором спроса на покупку квартир стала именно льготная ипотека и выгодные условия для покупателей. На данный момент спрос уже начал постепенно снижаться, - это связано с его насыщением, ростом средней стоимости квадратных метров и сокращением объема предложения на рынке. Скорее всего, отмена льготной ипотеки на какое-то время приведет к стагнации рынка первичного жилья, и основную роль в этом будет играть психологический фактор.
Возможно, ипотека с льготной ставкой будет выдаваться адресно, чтобы поддерживать регионы, где нет активного роста цен на жилье. По словам главы Центрального банка Эльвиры Набиуллиной, льготная ипотека хорошо показала себя как антикризисная мера, но ее нужно “вовремя свернуть”. К сожалению, в большом числе регионов рост цен перекрыл эффект от снижения процентных ставок по ипотеке. Таким образом, сейчас проценты по ипотеке исключительно низкие при резком подорожании жилья и падении доходов граждан.
Скорее всего ставку не поднимут до 10%, но и на нынешнем уровне 5,5% она не останется. Наш прогноз: ставка по новостройкам после окончания льготной ипотеки будет в районе 8%.
На конкретных цифрах разница более наглядна, поэтому посчитаем ежемесячные платежи и переплаты при ставке 5,5% и при ставке 8%.
Возьмем для примеру однокомнатную квартиру в жилом комплексе ID Мурино. Стоимость квартиры 5.413.742 рубля. Первоначальный взнос составит 812.061 рубль, а срок ипотеки - 20 лет. При ставке 5,5% ежемесячный платеж составит 31.654 рубля, а переплата по кредиту 2.995.370 рублей. При ставке же в 8% сумма ежемесячного платежа увеличится до 38.490 рублей, а переплата по кредиту составит 4.635.991 рубль.
Разница впечатляет. При этом в расчетах мы не учли повышение стоимости квартиры.
Существует мнение, что после отмены льготной ипотеки упадут цены на жилье. Этого ждать не стоит по нескольким причинам:
- рост себестоимости строительства из-за повышения цен на стройматериалы и другие расходы застройщиков;
- уменьшение объемов строительства (это происходит с момента перевода девелоперов на эскроу-счета);
- вымывание наиболее ликвидного предложения.
Все это создает условия для дальнейшего роста цен на недвижимость.
Те покупатели, которые рассчитывают приобрести жилье в ближайшее время (то есть до 1 июля 2021 года), останутся в выигрыше (так как субсидированная ставка позволяет купить недвижимость на максимально выгодных условиях). Также сейчас застройщики активно продают объекты, которые возводили в течение последних 2-3 лет, поэтому есть широкий выбор квартир. На данный момент количество новых проектов уменьшается, поэтому со временем выбор у потенциальных покупателей также будет уменьшаться. Ну и, конечно, не стоит забывать, что покупка жилья - это выгодная инвестиция, - цены на недвижимость всегда растут.
Условия для получения льготной ипотеки:
1. Отсутствие требований к заемщикам, кроме гражданства РФ.
2. Ипотечный договор должен быть заключен не позднее 1 июля 2021 года.
3. Квартира должна быть в новостройке, вторичное жилье не подойдет. Продавец - исключительно юридическое лицо.
4. Объект может быть строящимся или уже готовым к заселению.
5. Максимальная сумма ипотечного кредита - 6 млн рублей для регионов, 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области. Стоимость квартиры может быть и больше, но сумма кредита не более обозначенной. Все недостающие средства нужно вносить в счет первоначального взноса.
6. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья.
7. Можно использовать материнский капитал и другие виды государственной поддержки.
8. Срок ипотечного кредита не ограничен.
9. Для семей с детьми также работает другая программа - под 6%.
Список необходимых для банка документов
Несмотря на то, что государство не предъявляет требований к заемщикам (кроме гражданства РФ), банки могут выдвигать ряд требований к потенциальным клиентам.
В банк нужно предоставить (могут быть запрошены другие документы дополнительно):
1. Заполненное заявление;
2. Паспорт гражданина РФ;
3. Справка о доходах;
4. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
5. Военный билет для мужчин моложе 27 лет;
6. Дополнительное удостоверение личности (СНИЛС, загранпаспорт и т.д.).
Как оформить льготную ипотеку в 2021 году?
Процедура оформления немногим отличается от стандартного оформления ипотеки. Необходимо выполнить следующие действия:
Выбрать банк. Важно обращать внимание не только на ипотечную ставку, но и на наличие скрытых комиссий, дополнительных платежей, требования организации.
Подготовить документы в соответствии с требованиями банка.
Обратиться в банк. Первичная заявка подается в онлайн-режиме. Представители финансовой организации обрабатывают запрос и выносят предварительное решение. Далее происходит передача документов и банк дает окончательный ответ.
Обратиться к оператору госпрограммы. Контролирует субсидированную ипотеку ДОМ.РФ. Если решение организации положительное, заемщик может получить госпомощь.
Заключить кредитный договор. В нем фиксируются все условия сотрудничества.
Оформить залог.
Оформить страховку по ипотеке. Если страхование жизни и здоровья при ипотеке осуществляется на добровольной основе, то страхование имущества обязательно.