Позвоните нам на горячую линию
Содержание
1. Эскроу счета
3. Пандемия
5. Выводы
2020-ый год можно смело назвать самым неоднозначным за всю историю рынка недвижимости. Такого стремительного роста цен мы еще видели. Те, кто приобрел свою квартиру в 2018-2019 годах, могут с наслаждением зайти на ЦИАН или Авито и увидеть увеличение цены на 15-20% (или даже больше). Но в то же время пандемия ударила по рынку — многие стройки замораживались, старты продаж откладывались.
Нет какого-то одного фактора, который повлиял на увеличение спроса и рост цен. Причин небывалых изменений на рынке недвижимости — много. Мы выделим главные:
Эскроу счета
1-го июля 2019 года в силу вступили поправки к 214 ФЗ об эскроу счетах. С этого момента все деньги, которые покупатель платит застройщику, не сразу переходят на счет компании, а замораживаются на специальном счету, откуда их можно снять только после окончания строительства. Эта процедура позволяет обезопасить покупателей —у них будет возможность вернуть деньги, если компания-застройщик будет признана банкротом и стройка заморозится.
Раньше компании могли продать часть квартир на уровне котлована и выручить средства для начала строительства без обращения в банк. Теперь застройщики обязаны строить либо на собственные деньги, либо брать кредит.
Стало абсолютно невыгодно продавать недостроенные квартиры со скидками. Деньги на счет компании все равно поступят только после сдачи объекта. Застройщики начали брать кредиты и платить проценты — что и увеличило себестоимость строительства.
Уже летом 2019 года компании перестали активно выпускать объекты в продажу — кто-то дожидался конца строительства, кто-то искал возможности начать стройку. По старым правилам можно было допродать квартиры только в тех жилых комплексах, которые уже построены на 30%.
Таким образом, эскроу счёта убили некогда существовавшие огромные скидки на старте продаж, затормозили вывод новых объектов на рынок и увеличили себестоимость строительства. Предложение упало, спрос же начал расти из-за дефицита недвижимости на рынке.
Валюта и рубль
Марта 2020-го знаменит не только началом локдауна, но и вошедшим в историю “черным понедельником” 9-го марта. Именно в этот день Россия официально вышла из ОПЕК.
ОПЕК — организация стран-экспортеров нефти. Члены организации распределяют между собой квоты на добычу, тем самым контролируя цены на нефть.
Эту организацию часто называют картелью, потому что подозревают в манипуляциях с ценами на свою продукцию в ущерб потребителей. Вступление в ОПЕК в 2016 не способствовало росту авторитета России среди индустриально развитых стран (в ОПЕК входят, в основном, развивающиеся страны).
Однако разрывать сделку с ОПЕК в разгар лихорадки на мировом валютном рынке из-за коронавируса было довольно рискованным шагом, который обернулся неминуемым падением рубля.
Отказавшись от ограничений на нефтедобычу, Россия вышла из ОПЕК. Представители Саудовской Аравии, опасаясь увеличения доли российской нефти на рынке, скидками и выгодными предложениями “переманили” к себе часть клиентов и нарастили добычу в ответ.
Чем больше добыча, тем ниже цены на нефть! Вслед за ценами на нефть — упала и стоимость рубля на мировом рынке.
Для рынка недвижимости рост доллара и евро всегда оборачивается ростом цен на всю импортную продукцию — на строительные и отделочные материалы. Найти замены или аналоги не всегда возможно, поэтому цены на недвижимость продолжили расти. Застройщики просто не хотели лишиться части прибыли и ставили цены выше.
Девальвация курса рубля также вынудила многих перевести денежные накопления в более стабильную валюту — в квадратные метры. В марте было зафиксировано рекордное количество сделок по продаже недвижимости в крупных городах.
Пандемия
В марте 2020-го случился полный локдаун, поэтому большая часть рабочих из Таджикистана и Узбекистана были отправлены домой. Строительство некоторых объектов было полностью или частично остановлено.
В качестве поддержки экономики в конце апреля государство ввело субсидированную ипотеку с легендарно низкой процентной ставкой — 6,5% и даже ниже. Это абсолютно беспрецедентное явление — в 2014-м году ипотечную ставку тоже снижали, но лишь до 12-ти %. Также государство выделило около 12 млрд рублей на субсидирование ставки по банковским кредитам для застройщиков.
Затем были легализованы удаленные сделки по покупке недвижимости. Это позволило застройщикам и банкам полностью перевести продажи в онлайн, чтобы не подвергать покупателей и продавцов рискам.. Первая такая сделка в России была проведена 15 апреля. Низкие ставки и удаленная процедура покупки квартиры спровоцировали новую волну спроса на недвижимость.
Программа субсидированной ипотеки действует до 1-го июня 2021 года — еще можно успеть взять ипотеку под низкий процент. Не нужно думать, что высокие цены перекроют выгоду от низкой ставки — о ценах прошлого года уже можно забыть!
Налог на денежные вклады
Весной 2020-го президент сообщил о планах установить новый налог на денежные вклады. Вскоре государственная дума приняла закон о взимании налогов с процентов по вкладам. С 1-го января 2021 года он вступил в силу. Новый налог распространяется на вклады более 1-го миллиона.
Естественно, многие решили перевести деньги из процентных вкладов в другой источник доходов. А так как самый популярный в России инструмент инвестиций — это недвижимость, миллионы с банковских счетов начали вкладывать в покупку квартир.
К концу года наконец-то появились новые старты продаж у застройщиков. Летом и осенью 2020 года мы наблюдали настоящий аншлаг — люди спешили как можно быстрее избавиться от денег, которые быстро обесцениваются.
Да, низких цен на старте не было, но все быстро поняли, что цен 2019 года уже не вернёшь. А ипотека выгоднее не будет!
Выводы
Итак, мы видим 4 фактора, которые привели к тому, что цены на недвижимость выросли — эскроу счета, падение рубля, субсидированная ипотека и новый налог на денежные вклады.
Выводы можно сделать следующие:
1. Спрос все еще на высоком уровне. В течение лета и осени многие задумались о переезде из регионов в большие города, чтобы найти работу. Кто-то, наоборот, уезжает из мегаполисов в пригороды или южные регионы — все это выгодно для рынка.
2. Количество сделок только растет. Действует льготная ипотека, программы по семейной и сельской ипотеке (например, на квартиры в некоторых пригородах), не у всех еще использован материнский капитал. Поэтому резкого спада спроса точно не будет — соответственно, цены будут расти и дальше.
3. Цены точно не будут падать так же стремительно, как росли. Поэтому ждать удачного момента, чтобы приобрести квартиру дешевле, не стоит.
4. Возможно, поздней весной или летом рост цен немного остановится, но точно не встанет на месте.