+ 7 (812) 500-52-47
с 8:00 до 23:00

Эскроу счет: что это такое и для чего нужен

Позвоните нам на горячую линию

У вас есть вопросы? позвоните нам и мы бесплатно проконсультируем по вашему вопросу

Содержание

С 1 июля прошлого года в силу вступили поправки к 214 ФЗ. Одним из главных нововведений стала поправка, касающаяся правил продаж квартир по договорам долевого участия. Теперь недвижимость в строящемся доме можно приобрести только через эскроу-счета. Правда, это не коснулось объектов, которые на момент изменения закона были готовы на 30 или более процентов: продавать в них квартиры и завершать строительство разрешили завершить по старым правилам.

Несмотря на то, что новая редакция закона действует уже больше года, многие покупатели до сих пор не знают, что такое эскроу-счет, какие преимущества такая схема дает покупателям и какие в ней есть подводные камни.

ОБ ЭСКРОУ-СЧЕТАХ ПРОСТЫМИ СЛОВАМИ

Эскроу-счет открывают для снижения рисков обеих сторон при проведении различных сделок. Покупатель вносит деньги, которые хранятся на счете до момента завершения сделки. И только после выполнения своих обязательств продавец может получить средства. Банк при этом выступает исключительно в качестве хранителя и гаранта, сам пользоваться деньгами он не может. По сути эскроу – это банковская ячейка, только вместо бронированного ящика деньги хранятся на счету.

Как правило, эскроу-счета открывают в следующих случаях:

✅  При любых операциях с недвижимостью: участии в долевом строительстве, покупке готовой недвижимости в новостройках или объектах вторичного рынка;

✅  При операциях с ценными бумагами и другими активами;

✅  В ходе крупных проектных работ;

✅  При продаже интеллектуальной собственности или бизнеса;

✅  В ходе заключения мировых соглашений при судебных процессах.

✅  До принятия новой редакции 214 ФЗ эскроу пользовались в основном продавцы и покупатели квартир на вторичке: именно там наиболее велик риск обмана. Теперь же основной объем переместился в сторону новостроек.

Эскроу-счет – это трехстороннее соглашение между продавцом (застройщиком), покупателем и банком.  В документах прописываются условия, на которых продавец может получить свои деньги. В случае с квартирами в новых домах это условие – сдача дома. Застройщик получит причитающиеся ему средства через 10 дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На счет могут быть зачислены как собственные средства покупателя, так и заемные деньги, если квартира приобретается в ипотеку. Также на эскроу можно перевести средства материнского капитала. Правда, сделать это можно будет только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

 

КТО ТАКОЙ ЭСКРОУ-АГЕНТ И КАК ЕГО ВЫБРАТЬ

Согласно мировой практике, эскроу-агент – это юридическое лицо, которое принимает на хранение деньги, документы или другие активы от сторон, заключающих договор. По сути им может быть не только банк, но и юридическая компания, нотариус или финансовая организация. Но в случае с недвижимостью речь в первую очередь идет о банках.

Причем пока что подобную услугу оказывают далеко не все кредитные учреждения. Поэтому при открытии счета важно детально изучить в договоре обязанности не только застройщика, но и банка. Он должен не просто предоставлять услугу по сохранению средств, но и проверять документы как продавца, так и покупателя. Как правило, каждый банк работает только с проверенными застройщиками, которым он предоставляет кредиты и клиентам которых дает ипотеку. 

 

ЧТО ДАЕТ ЭСКРОУ ПОКУПАТЕЛЮ?

Целью обязательного внедрения эскроу-счетов в связку застройщик-дольщик была защита интересов последних. За последние десятилетия в России число обманутых дольщиков перевалило за 200 тысяч человек. Из них около 15 тысяч в Ленинградской области. В Петербурге ситуация немного лучше: здесь цифра составляет около 3 тысяч человек. Чтобы избежать появления новых пострадавших в будущем и была принята схема с эскроу-счетами. В случае, если что-то пойдет не так и стройка остановится, покупатель сможет вернуть свои деньги. Схема возврата прописывается в договоре на открытие счета.

В случае заморозки проекта у покупателя есть три варианта:

  1. Забрать деньги. Правда, стоит учесть, что проценты на эскроу-счета не начисляются, и получить удастся ровно столько, сколько положил, без учета инфляции.
  2. Если достройкой дома займется другой застройщик, привлеченный для этого банком, договор можно расторгнуть и также забрать деньги в полном объеме.
  3. Можно дождаться достройки дома привлеченным застройщиком получить свое жилье.

Новые правила позволяют совершать переуступки по недвижимости. В этом случае все права и обязательства переходят к другому лицу, на которое переоформляется счет.

Еще одна проблема, которая может возникнуть на пути к заветной квартире – это отзыв лицензии у банка. Чтобы покупатель жилья не потерял свои деньги, вклад подлежит обязательному страхованию. Правда, сумма страховки покрывает только 10 миллионов рублей. Если квартира стоила дороже или счета были открыты сразу на несколько квартир, то остальные средства пропадут, а покупатель будет должен доплатить разницу застройщику из собственного кармана.

Схитрить и разбить сумму на разные банки не удастся. По закону на один договор долевого участия открывается только один счет.

Если у банка начались проблемы, держатель счета должен обратиться с заявлением на возврат средств в Агентство по страхованию вкладов. Из документов потребуются паспорт и копия договора на открытие счета.

 

ЭСКРОУ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА: НОВЫЕ ПРАВИЛА РАБОТЫ

А что же дает эскроу застройщикам? По большому счету – одни проблемы. Во-первых, далеко не каждая строительная компания может работать с эскроу-счетами. Такое право имеют лишь крупные застройщики, имеющие опыт работы от трех лет и не менее 10 тысяч квадратов сданной недвижимости в активе. Во-вторых, им придется существенно урезать административные и прочие расходы: на них отводится не более 10% от суммы, необходимой для возведения объекта. В-третьих, предусмотрено жесткое ограничение по авансовым платежам: не более трети от всей суммы.

Наконец, любые переносы сроков работ, даже те, которые происходят не по вине застройщика, могут перекрыть доступ компании к эскроу-счетам. То есть за существующий она деньги получит, но новые счета открывать уже не сможет и фактически будет выдавлена с рынка.

Но главной проблемой остается финансирование строительства. Ведь раньше работы велись преимущественно на деньги дольщиков, теперь этот источник перекрыт. Есть несколько возможностей найти финансы на проведение работ:

  1. Собственные средства. Этот вариант доступен только крупным девелоперам с солидной финансовой «подушкой безопасности». При этом продавать недвижимость компания может или в рассрочку, или за 100% стоимость, не привлекая дольщиков. Но таких – единицы.
  2. Схема ЖСК. В нынешних реалиях она чаще применима к небольшим проектам и малоэтажным домам. Причем сам застройщик инициатором создания кооператива быть не может, то есть схема становится длительной, запутанной и рискованной для всех сторон.
  3. Заемные деньги. Кредит – наиболее распространенный вариант финансирования. В большинстве случаев застройщик получает заем в том же банке, где открыты эскроу-счета. Это позволяет финансовому учреждению лучше контролировать ход работ, а застройщику рассчитывать на более щадящие условия.

 

ЭСКРОУ СЧЕТА И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПРЯМАЯ СВЯЗЬ

Введение эскору-счетов было призвано упорядочить рынок недвижимости и защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Но, по сути, это палка о двух концах. И повышение цен, которое и так происходит постоянно, станет более ощутимым. Ведь проценты по кредитам застройщики будут закладывать в стоимость жилья. Кроме того, сейчас девелоперам нет смысла открывать продажи на этапе котлована: все равно деньги они смогут получить только после сдачи дома. А готовое или почти готовое жилье стоит дороже.

Постепенно отмирает и такой механизм продаж как рассрочка. Раньше этот вариант был выгоден тем, кто имел высокий доход, рассчитывал на скорое получение крупной суммы, например, наследства, или планировал вложить в новое жилье средства от реализации имеющейся недвижимости. Теперь же максимальный срок рассрочки – до сдачи дома, другой вариант застройщику невыгоден.

Пока еще значительная часть объектов достраивается по старым правилам. Такое право получили компании, которые на момент принятия поправок имели дома, готовые на 30% и более, и в которых было продано не менее 10% квартир. Но количество таких объектов неуклонно сокращается, а вот число новых становится все меньше.

За первые шесть месяцев текущего года на рынок вышло на 50% меньше объектов по сравнению с предыдущим годом. Причем большинство новинок – это очередные этапы уже строящихся жилых комплексов или небольшие проекты высокого ценового сегмента. Правда, свою лепту тут внес введенный в конце марта режим самоизоляции.

 

СТАНУТ ЛИ ПРОЦЕНТЫ НА ЭСКРОУ-СЧЕТА РЕАЛЬНОСТЬЮ?

По действующему законодательству проценты на эскроу-счета не начисляются, а банки не могут пускать в оборот средства, лежащие на них. Но сейчас в Госдуме на рассмотрении находится законопроект, согласно которому на счета ежемесячно будут начислять проценты как на обычный вклад: на данный момент это примерно 5% годовых. Причем проценты будут переводиться на отдельный счет.

Здесь также кроются как плюсы, так и минусы. К плюсам можно отнести то, что за время строительства дома, а это около трех лет, процентов может «набежать» довольно солидная сумма. Например, при стоимости квартиры 4,5 миллиона рублей можно получить дополнительно около 657 тысяч.

При этом начисление банком процентов повлечет увеличение стоимости кредита для застройщиков. Значит, рост цен станет еще более ощутимым, и в результате вся выгода будет сведена к нулю. Кроме того, для возможности начисления процентов банк должен будет пустить деньги покупателей жилья в оборот, а это влечет дополнительные риски.

Вверх